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登記事項証明書の土地の面積と実際の面積が違う場合

登記事項証明書(登記簿）に記載された土地の面積(公簿面積）と実際の面積（実測）が違うというケースとは

測量時点が古く、測量結果に誤差が大きかったり元の土地を分割(分筆）して行った結果に残った土地(残地）で未測量の土地の場合に多いです。

<売買契約における土地の面積と売買代金の関係は３種類>

１．登記事項証明書(登記簿）に記載の面積をもって売買対象とするもの

＝公簿取引。実際の面積が登記事項証明書(登記簿）の面積より大きくても小さくても、売買代金は一定（清算しない）取引方法。

山林や農地など、売買代金に対し測量にかかる費用が大きくなるものや、区画整理された分譲地など公簿面積の信頼度が高いものの場合に採用される方式です。

２．登記簿面積で契約はするが、所有権移転日までに測量をし売買代金の清算をするもの

＝実測取引。あらかじめ１�u単価を決め、売買契約書の特約条項に明記しておき、測量後公簿面積との増減で清算をします。（宅地の場合は小数点以下２桁まで清算が一般的）

ここで１坪あたりの単価で清算にすると誤差を生じますので、�u単価での清算の方がイイと思います。

この取引の場合は｢どのような測量」するかを売主との間で合意しておく必要があります。

３．実測面積があらかじめ分かって土地売買するもの

土地売買契約の際に既に測量済みで実測面積が確定している場合です。測量の間違いによる代金清算はありません。

また、分割(分筆)前の分譲地等での売買契約の場合も、契約面積に合わせて売買契約を締結し、分筆しますがこの場合は面積の増減による代金清算を行う場合があります。

<どのような測量をするか>

測量図を作成するのには、以下のような種類があります。

【確定測量図】…いちばん信頼性は高いものです。全ての隣接地と土地の境界確認をしたものです。

【現況測量図】…隣接地に水路・道路等の公共地がある場合、確定測量図にしようとすると境界確定（官民明示）に数か月かかることがあるので、隣接する民有地とのみで境界確定したもの。

また【仮測量】と呼ぶものもありますが、これは一般的に隣地などの立会いをせずに測量したもので、あくまで目安です。

<境界立会い・境界確定後の証明>として

１．測量図に｢隣地所有者立会い済」との記載のみ。
２．隣地所有者と測量図にそれぞれ署名捺印して交換。
３．別途｢境界確認書｣を作成。署名捺印。（認め印か印鑑証明添付の実印）

等が考えられますが、とうぜん３．で印鑑証明添付の実印がいちばん効力としては大きくなります。

以上は、通常全て売主が費用負担する事なので（しかも結構費用もかかるケースがあります。）しっかり確認した方がいいでしょう。

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