土地購入・マイホーム建築！契約の前に！！

知らないと危険・重要事項説明　４−２（建築基準法編）

マイホーム購入時の｢重要事項説明書｣について

これは、購入しようとしている物件や、その契約の取り決めごと、仲介に入っている業者について等の説明が書かれた、その名の通りマイホームを買うにあたり「重要な事項についての説明」です。

場合によっては契約書より重要な事もありますので、頑張って理解しましょう！！

　１．業者について
　２．物件の面積・権利関係等について
　３．物件にかかる建築基準法、その他の制限･規制について（１）（２）
　４．道路との関係・私道の有無等について
　５．インフラ（電気・水道・ガス・排水）について
　６．物件代金以外の金銭について
　７．解約の場合の取り決めについて
　８．住宅ローン利用の場合の取り決めについて

今回は　３．物件にかかる建築基準法、その他の制限･規制について　の２回目です。１回目はこちら

この項目でのポイントは。前回も書きましたが｢どんな建物が建てられるか？建てられないか？」です。

自分の買った土地に｢家が建たない！！」また建てられるとしても「思っていた建物が建てられない！！」と言う事の無い様にきっちりとチェックしましょう。

前回は「市街化区域」・「市街化調整区域」によって建築許可が下りないことがあることをご説明しましたが、その記載の次に

「用途地域」についての記載があります。
これは、そのエリアごとに「建てても良い建物・建ててはいけない建物」「敷地に対しての建築面積の制限＝建蔽率・敷地に対しての建物延べ面積の制限＝容積率」などの規制を設けて建築物を制限してゆくものです。

｢用途地域」は住居系７種・商業系２種・工業系３種の計１２種類に分類されています。マイホームを建てるのに関係するのは工業系の工業専用地域以外すべてです。

それぞれ簡単に説明しますと

《住居系》
【第１種・２種低層住居専用地域】…一番規制が厳しく、低層住宅の環境を守るべきエリアで居住部分のない専用商店・スーパーなどは建築できません。。建築は２階建て住宅が基本になりますが、絶対高さ１０ｍ・１２ｍの制限や敷地の境界から建物の壁面までの距離の制限、斜線制限と言う制限によって近隣同士の日照が確保されるようになっています。

また１区画の最低面積も決まっていますので、ゆったりした町並みが維持できます。（以上は低層住専のみにある制限です。※斜線制限は北側斜線以外は全てのエリアにあります。）

　が、敷地いっぱいに建物を建てて、メいっぱい間取りを取りたいと言う人には不向きです。

【第１種・２種中高層住居専要地域】…中高層の住宅環境を守る為のエリアで「第１種・２種低層住居専用地域」ほど厳しくないエリアです。イメージとしては２階建て・３階建て　・マンション・商店・スーパーなどが混在するイメージですかね？

「１・２種低層住専」についで町並み・日照を確保する為の規制はきびしいです。斜線制限についても「１・２種低層住専」とこの「１･２種中高層住専」のみは「北側斜線」の制限を受けます。「１・２種低層住専」のように絶対高さの制限は有りませんが、「高度地区」の規制により実質的な高さ制限もあります。１区画の最低面積は決められていませんが、市町村によって７０�u以上とか決められている場合もありますので確認して下さい。

【第１種・２種住居専用地域】…住居環境を保護する為のエリア
【準住居地域】…道路沿線としての利便性と住居の超をを目指すエリア
　　　　　　
上記４地域に比べ、建築できる建物が増えてきます。（パチンコ・ボーリング場・カラオケなどの娯楽施設やホテルなど）また、上記４地域にはある北側斜線の制限は無く建築の規制は緩やかになってきます。

《商業系》
【近隣商業地域】…近隣の住民の日常生活の為の利便を目的にしたエリア。住宅地の近くの商店街なんかのイメージです。
【商業地域】…駅前の繁華街のイメージ。

共に利便性を追求する地域（商業＞近商）ですので日照等住居にかんする制限は緩くなります。逆に「防火・準防火地域｣に指定されるなどの規制が多くなります。

駅の近くや住宅付店舗を探していると「近商・商業」になる事も多いです。住宅環境は犠牲にしても利便性を求める人には良いでしょう。ただし、容積率が大きくなったりして土地の利用価値が上がる為、土地価格も高くなります。

《工業系》
【準工業地域】…主として環境の悪化の恐れのない工場など。住宅も結構あります。町工場（？）や配送センターもあるし住宅街もあるって感じ？？です。
【工業地域】…準工地域よりも工業の利便を考えたエリアです。住宅は建ちますが、幼稚園・小中学校・高校・大学・病院などは建てれません。
【工業専用地域】…住宅は建てれません。

以上、専門的に書くと長いし、わかりにくいと思い感覚的に書いてみました。

注意点として！

購入しようとする｢用途地域｣の制限を全て理解するのはムリ(だと思う）なので、実際に建てたい建物をイメージしてその建物が建つのかどうかを確認しましょう。

間取り図面を描いてもらって建築可能かどうか確認!!

特に｢低層住専」「中高層」は注意！！･･･敷地の中で建物の配置に規制があって思うようにガレージがとれなくなったり、３階部分がロフトしか出来なかったりする事があります。

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