土地購入・マイホーム建築！契約の前に！！

知らないと危険・重要事項説明　３-２（権利関係編）

マイホーム購入時の｢重要事項説明書｣について

これは、購入しようとしている物件や、その契約の取り決めごと、仲介に入っている業者について等の説明が書かれた、その名の通りマイホームを買うにあたり「重要な事項についての説明」です。

場合によっては契約書より重要な事もありますので、頑張って理解しましょう！！

　１．業者について
　２．物件の面積・権利関係等について
　３．物件にかかる建築基準法、その他の制限･規制について（１）（２）
　４．道路との関係・私道の有無等について
　５．インフラ（電気・水道・ガス・排水）について　
　６．物件代金以外の金銭について
　７．解約の場合の取り決めについて
　８．住宅ローン利用の場合の取り決めについて

今回は　２．物件の面積・権利関係等について　の項目のうち権利関係についてです。

この項目には、

・所有権に関する事項として、現在の「登記の名義人」の住所・氏名（一般的に所有者の事ですが、売買などにより売主と登記名義人が違うケースもあり注意して下さい）また「差押」などの登記の内容

・所有権以外に関する事項として、「抵当権」(根抵当権）「賃借権」などの登記の内容

が記載されます。注意点として、

☆｢登記名義人」と売主の関係を確認・・・｢登記名義人」と売主が本人の場合は、目の前にいる｢売主」が｢登記名義人」と同一人物であるかどうか｢運転免許証」等で確認します。

且つ、権利書を見せてもらい、権利書番号（権利書の２枚目ぐらいにスタンプがしてあります。）と登記事項証明書（登記簿謄本）の登記番号（所有権移転登記の日付や原因が記載されている欄に記載されています。）が一致しているか確認します。
（前もって業者に確認したい旨を伝えておくと良いでしょう。）

｢登記名義人」と売主が違う場合は、｢登記名義人」と売主との売買契約書など登記名義人から売主へ権利が異動することの証明となるものを請求、確認します。

このケースのほとんどの場合は、売買・相続等で所有権は異動しているが登記がまだである。とか売買予約の場合です。

☆所有権に関する事項に所有者以外の登記（差押・所有権移転の仮登記など）がある場合は要注意です。差押は債務が無くなれば、すぐにはずれる事がほとんどですのでまだマシですが所有権移転の仮登記の中には、離婚調停中の相手から登記されているようなものもあり、結果的に所有権移転出来なかった。というケースもあります。

☆｢抵当権」「根抵当権｣については、その残債が売買金額を上回っていないかどうかを確認しましょう。

これは、謄本に記載された金額は借入当初の金額、または｢根抵当権｣の場合は、借り入れの限度額（根抵当権では何度も借り入れ・返済を繰り返すことができます）が記載されている為、現時点での返済残金は当人に聞かないとわかりません。

できれば残債証明を確認できればベストです。

もし借入残債の方が売買金額を上回っている場合は、手附金を保全する為仲介業者の預り金にするか、手付金を小額にするなどの対策を講じておきましょう。

これが、権利関係についての注意点ですが、この権利関係に限らず不動産に関する事はケースバイケースで個別に調べなければ、どんな落とし穴があるのかわかりません。

少しでも不安を感じたら、当方までお問い合わせ下さい。いまなら一般的な事でしたら不動産購入無料サポート受付中です。個別の購入物件のチェックサポート、契約書・重要事項説明書チェックサポート等のサービスは有償（￥５０００円より）となります。

まずは、お問い合わせフォームよりご相談下さい。

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