土地購入・マイホーム建築！契約の前に！！

「得する」不動産の買い方。任意売却物件

今回は、マイホーム購入にあたって、「得する」不動産の買い方【任意売却物件】について、お話します。

この方法で、うまく物件を買える事が出来れば何百万円単位で「得すること」ができます。実際、私も不動産会社に在籍中、この手法で利益をあげてた経験があります。大きいものですと１５００万円ほど、小さくても２〜３００万円は利益が出ていました。もちろん１件あたりです。どれも３０００万円位までの物件でです。こういったものを年間、数件やっていたことがありました。

ここでのポイントは「情報」です。いかにして、【任意売却物件】の情報を得るかが、とにかく一番重要です。

まず【任意売却物件】って何！？って言うところから行きますが、これは、

ひとことで言うと、「競売」（普通は「きょうばい」という様ですが、我々は「けいばい」といいます。）になる前の物件です。

所有者が借入金を返済できずに、債権者によって｢競売申し立て」をかけられ（あるいは、かけられる直前）で裁判所による「競売開始決定」されるまでで、

債権者と任意の話し合いによって、債権者が複数であれば各々の債権回収額の配分が合意をすれば売却価格を決め、「競売」を取り下げて通常の売買を行う。というものです。

債権者にとっては、「競売」で落札される価格はかなり低い為それよりも、上の価格で売買が成立するのなら、その方が良いわけです。

買い手にとっては、市場よりも安く買うことが出来る。（私はこれを転売して利益を出していたわけです。）また、競売で落札するより多少は買値が上回るかもしれないが、購入決定前に物件内部を見て確認することが出来る。（競売入札にあたっては内部を見ることは基本的にできません。）

など、お互いにとってメリットがあるのです。

ところで、債権者っていうと恐〜いイメージがある人もいるのでは!？（まあ、たしかにいてますが・・・）たいていは、保証会社・金融公庫・債権整理回収機構・なんかで担当者も会社員ですから別に恐い事は全然ないです。たまに消費者・商工ローン系でコワモテの人もいますが相手にとっても悪い話ではないので大丈夫です。（いわゆるヤミ金などは、こう言う場には登場しませんね。）

この【任意売却物件】については他で触れたことがあるのですが、そこでは「こう言った物件は買わない方がいいです。」と言うニュアンスで取上げています。
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　『知らないと危険　不動産売買契約書　その５』特約条項について

これは、知識が無く業者の言うなりでは危険もあるだろう。と思ったからです。先に、こういった状況がわかっているのでしたら、対処できますので特に敬遠する事はないかと思います。

そこで、【任意売却物件】を手に入れるには・・・ということですが、

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【任意売却物件】を手に入れるには、最初にも言いました通り

どやって、その｢情報｣を仕入れるか！？

が一番のポイントになります。といっても、一般にはこの手の情報は流れません。

例外は、自分で事業をしていて独自に金融機関とのパイプがあるケース、または、弁護士の知り合いがいケース。ぐらいです。この場合は銀行（保証会社）または管財人となった弁護士が持ち込んでくることがあります。（ただ銀行にとっては、自行の貸出し審査のマズさをさらす事にもなるハズなのですが・・・）

それ以外は、まず不動産業者経由となるでしょう。（業者用に、日刊・週刊・月刊でこの手の情報提供サービスもあります。）こういった、【任意売却物件】（＝債権物と言ったりします）専門に扱う業者もいますので。

ただし、業者が買い取っている場合は当然利益が乗っていますので、近隣の相場と比較して値交渉をいれてみるといいかもしれません。

仮に一般の方が情報を得たとしても、その後の債権者との交渉は（１社ならともかく、２社以上になれば、なおさら）難しいでしょうから、相場より安く買えるのなら業者に利益を払ってでも良いと思いますよ！

あとは、私から情報を取ることですかね！（笑）ただ私の場合、物件情報については基本的には関西、それも多くは大阪〜京都がメインですので利用される方は限られますが！！もしご希望があれば、ご連絡下されば結構です！のちほどお返事いたします。）
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