土地購入・マイホーム建築！契約の前に！！

知らないと危険・不動産売買契約　その５

知らないと危険・不動産売買契約シリーズ第５回！

　　１契約解除の条件
　　２違約時の条件
　　３瑕疵担保責任の条件
　　４融資特約の条件
　　５．特約条項

今回は『特約条項』についてです。

とこ特約条項と言うのは、本文条項を個別の契約の内容に合わせて修正する為のもので、契約内容としては、本文条項より優先されます。仮に、本文条項と相反する内容であったとしても特約条項が勝る。と言う事になります。

特約条項でうたわれる例としては、
　
　・融資特約（前回やりました。）
　・瑕疵担保責任を負わない旨の特約
　・リフォーム（または、建物解体後更地にし
　　て）して引き渡す旨の特約
　・建築条件の特約
　・買い換え特約
　・上記以外の停止条件、成就条件による特約

等があります。もちろんその契約ごとの特殊性によっていろいろ考えられるわけです。
一応上記の下３つについて簡単に説明しますと

『停止条件』『成就条件』というのは特定の事柄がダメになった（停止した）、またはＯＫになった（成就した）場合にその契約が成立したり、あるいは解除になるというもので『融資特約』や『建築条件の特約』『買い換え特約』もそのひとつです。

　例えば『融資特約』の場合は、ある一定条件の融資が指定の期間内で承認されない（停止）時に、「白紙解約」になる。という停止条件ですね。

同様に、『建築条件の特約』とは、土地の契約時に（通常３か月以内に）指定の建築業者で建築（建築請負契約を締結）しない場合、白紙解約とする。というものです。これは、建てる業者は決まっているが「フリープランで建築できます。」＝建築確認申請未申請と言う物件のケースです。

また『買い換え特約』は、売主・買主が買い換えで「買い換え先の購入が確定しない（または解除になる）と、この契約の物件売れない（＝自宅の場合は住む所が無くなりますよネ。）」または「自分の所有物件が売れないと、この契約の物件が買えない」と言った場合に白紙解約できるようにする特約です。

上記にあげた特約は、そんなに気を使うことはないのですが、（あ、瑕疵担保についてはチョット気をつけてください。こちらをどうぞ）次に、時々見かける特約条項で、気をつけないついけないものを紹介します。

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それは例えば、

「本契約は、売主の抵当権抹消を条件とし万一抹消できない時は白紙解約とする。」

とか

「本契約は、当該物件の債権者の同意を条件とし、○年○月○日までに同意が得られない場合には白紙解約とする。」

と言った特約条項の場合です。これは売主が、この物件を売却した資金だけでは現在の住宅ローンその他の借入の全額返済が出来ない事を意味します。ですから抵当権をはずして引き渡すには、１.不足分の金銭を売主が用意する。（都市銀行等で新たな住宅ローンと組み合わせて、その為のローンと言うのも有ります。）２.債権者の合意を得て債券額を減らす。（これは競売にかかる一歩手前の状態です。）ことが必要になります。

ですので、こう言った特約がついている場合は状況をよく把握して契約をしないといけません。ただ個人情報の範疇になりますので限度はあります。

まぁ最悪でも白紙解約ですからお金は戻ってきますが、解約になる可能性は普通より高いです。

ただし、売主が業者の場合は要注意です。業者の場合は倒産されるとやっかいですので！
私が知っているケースでも、結構時間と労力がいりました。

また、先ほどの『買い換え特約』も契約の相手方が「売却の契約を交わしている」または「購入の契約は済ましている」状態で無いと、解約の可能性は高くなります。売却が条件の場合は特に、ですね。ここらへんもよく確認が必要です。

特約条項については、他にもトラブルになった事例がたくさんありますが注意点についてなかなか一言で言えません。とにかく色々な場面を想定して不利益にならないか想像力を働かせて、自分を守って下さい。

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