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知らないと危険・不動産売買契約　その３-3

前回の続き・「瑕疵担保責任について」です。

前回の通り「新築物件」については、売主なり「住宅性能保証制度」を利用することでかなり守る事ができるとお分かりいただいたと思いますが、

　では、「中古物件」となるとどうかと言いますと

まず、「瑕疵担保責任」の「瑕疵」と言う言葉ですがこれは「隠れた傷」と言う意味です。
つまり前もって物件を見に行った時に、「通常の注意力で発見されない傷」という事になります。

　例えば、
　　　　　　・雨漏り(←見に行った時が雨の日で、見える部分で漏っていた。とかはダメですよ　笑）
　　　　　　・主要な木部の腐食（湿気、シロアリによるものが多いですね）
　　　　　　・給排水の詰り
　　　　　　・建物の傾斜

なんかが考えられます。要は、住んでみないと分からない。って部分です。上記は建物に関してですが、土地に対してだと

　　　　　　・地中埋設物（解体のガラや浄化槽・隣地の擁壁の基礎等）
　　　　　　・地盤沈下

とかですね。また、「心理的瑕疵」というのもあって、これはその物件で自殺や変死があった。とか嫌悪施設（斎場・ゴミ処理場・暴力団事務所等）がある場合の事なんですが、これについて話すと長くなっちゃうので、またの機会にします。

で、「中古物件｣ですと特に、建物については築年数が古くなればなるほど当てはまりやすくなります。

なので、本来は「物件を引き渡してから２ヶ月以内に発見された瑕疵については売主の責任とする。」ことが一般的でしたが、最近は（特に築年数の経過しているものについては）「売主は瑕疵担保責任を負わない」と定める契約が多くなっています。

・ちなみに、売主が業者の場合は「引渡し後２年以上」の責任を負います。それよりも短い期間を設定した場合、今度は民法５７０条の適用を受け「その瑕疵の事実を知ってから１年以内」となりますので覚えておいて下さい。売主業者が期間を短く設定しようとしたら言ってやって下さい。（言わない方が得かも！？）

この瑕疵担保責任は、売主がその事実を知っていて申告していた場合以外、知っていても知らなくても、適用されますので、

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買主にとっては、ついていたほうが、売主にとっては免除された方がいいわけです。あなたが買主の場合、できるだけつけるよう交渉しましょう。

また、契約前に専門業者に見てもらうという手も有ります。これですと、売主買主共に安心できます。私のところでも、一級建築士をいれてやっていますが（３万円〜）他のところでも大体５万程度でやってくれるようです。

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