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知らないと危険・不動産売買契約　その２

前回に引き続き、不動産の売買契約書でトラブルになりやすい点についてお話しますね。

今回は

　　１契約解除の条件
　　２違約時の条件
　　３瑕疵担保責任の条件
　　４融資特約の条件
　　５．特約条項

のうち、２．違約時の条件について　です。
前回、『手附放棄・倍返しによる契約解除』と『契約不履行による違約解除』の違いについて簡単に説明しましたが、

　　１．契約解除の条件についてはココをクリック

『契約不履行による違約解除』とは、契約上行わなければならない約束事（債務と言います。）を実行（履行）しない、または出来ない。ことにより相手方から「契約違反｣（債務不履行）を理由に解除を通知され、解約となる事を言います。また多くの契約では、期日を決め、その日以降の解約については『違約解除』となります。

「期日の決め方」としては、｢相手方が契約の履行に着手する日まで」又は、任意の期日を定めておいて、「そのいずれか早く到達した日」となります。

じゃあ、「契約の履行に着手する日」っていつのことよ！？ってことですが、これは、

例えば、「古家の建っている土地の売買で、売主が更地にして引き渡す事が条件だった場合にその建物の解体工事を始めた。」

とか、同じく売主が賃貸に出していた場合、「入居者に退去してもらった。」等が考えられます。

買主にとっての、「契約の履行に着手」と言うのはあまりないのですが、たとえば「手附金以外に中間金として支払った。」なんかでしょうか。

この「契約の履行に着手」というのは割と微妙で、裁判の判例に基づいての判断になる為、別に期日を定めると言う事になっているようです。

いずれにせよ、この段階での解約には損害賠償（＝違約金）が伴います。
そこで今回の注意点なんですが・・・

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『違約解除』となった場合、損害賠償の額でモメていちいち訴訟していたら大変ですので、契約時にあらかじめ損害賠償（＝違約金）の額をきめておきます。

通常、売買金額の１〜２割ですが２割となると３０００万円の物件の場合６００万円になりますが、売主側が解約した場合（買主に原因がある）は６００万円から支払済みの金額の差額を売主に支払います。逆のケースは、買主側から解約（売主に原因がある）の場合、売主は受け取っている金銭を返したうえに６００万円を支払う事になります。

　どうです？？大きいですよね。

ですので、あなたが買主の場合は基本的には違約金の額は１割に設定してもらう方が安全（というか無難。）です。

売主の場合は逆ですね。但し、物件の明渡しに不安要素がある。とか自分の債務履行に障害がある場合は別ですよ！！

それと、買い換えの方！！これは購入と売却の違約金の額を良く確認しておかないと、一方の契約が解除されて、もう一方も解除せざるを得ないケースがありますから、解約された方の契約が違約１割で解約する方の契約が２割になってたりすると『大損！！』こいちゃいますので！！（汗！）

　と、言う事で次回は　３瑕疵担保責任の条件について。です。

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