土地購入・マイホーム建築！契約の前に！！

知らないと危険・不動産売買契約　その１

やっと購入物件も決まって、これから『さあ、契約！』って方！！
これからがとっても重要です！

不動産の売買契約の場合、契約時に契約書を読み上げますので他の様々な契約（ローンを組む時の「金銭消費貸借契約」や保険の契約）と違い、内容は理解しやすいと思います。

まず、不動産の売買契約書と言うのは『何か』あった時の為のものだという事です。金銭の支払方法や物件の明渡しの時期などの記載のほかに『何か』トラブルになった時の取り決めが書かれています。

　不動産契約書で気を付けないといけないポイントとは

　　１契約解除の条件
　　２違約時の条件
　　３瑕疵担保責任の条件
　　４融資特約の条件
　　５．特約条項

　もちろん他の部分も大切なのですが、後でトラブルになるのはほとんど上の５つです。
また、『重要事項説明書』もとても大事ですので、違うところで解説します。

　それでは、順番に説明しますね。今回は『１.契約解除の条件』です。

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まず、１．契約解除と２．違約の違いって分かります？

１の契約解除とは、俗に言う『手附流し・手附倍返し』のことです。買主側の都合で解約する場合は「手附金の放棄」逆に売主側から解約する場合は受け取り済みの「手付金」を返還し、さらに同額を支払う。というものです。これは通常、○月○日迄と期日を定めたり『相手方が契約の履行に着手するまで』という文言で期限を設け、

その期日内であれば『手附流し・手附倍返し』期日後になると『契約の不履行による違約』として｢違約金｣が発生します。

　ここで気をつけることは、
一般的には「手付金｣は物件価格の一割ですが、それ以外のケースもある。ということです。

手附金が一割を超える、というケースはあまり無いでしょうが（特に売主が業者の場合は制限がありますので、下に掲載しておきます。）もし要求されたら、注意して下さい。売主は何らかの事情でお金に困っている。と言う事ですから。基本的には拒否してください。

又、一割以下の場合にはよく「中間金」とか「追い手附け」（←古い言い方なので、最近はほとんど聞きませんが・・・）の名目で一割になるように日を追って支払うケースがあります。

この場合も、あくまでも『手附流し・手附倍返し』の対象は「手附金｣なので「中間金」「追い手附け」は、返ってきます。ダマされないようにね。

この事は逆に、あなたが売却する売主側だと、買主に簡単に解約される事になりますのであまり小額な手附金は断り、なるべく一割を要求した方が良いです。

　私は、こういった『契約前サポート業務』として、『契約書・重要事項説明書の事前チェック』も行っていますが、結構危険な契約書も多いのであなたも気をつけてください。

　「契約書・重要事項説明書」はできるだけ、事前に手に入れてチェックしたほうが良いですよ。次回は『２．違約時の条件』をやります。

（売主が宅地建物取引業者の場合）の手附金の保全措置

売買を行う物件が、完成物件で手付金等が売買代金の10％以下かつ1000万円を超える場合、
または、
未完成物件で手付金等が売買代金の5％以下かつ1000万円を超える場合は
売主は保全措置を講じなければならない。

すなわち・・・手間と費用がかかった上に、手附金は拘束されるので資金として流用できない。ということです。

最後までお読み頂いてありがとうございます。
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